Sprzedaż nieruchomości, którą posiadamy w majątku prywatnym może mieć różne konsekwencje na gruncie podatku dochodowego. Po pierwsze transakcja może być wyłączona z opodatkowania. Po drugie możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Może także się okazać, że trzeba będzie zapłacić wysoki podatek.
Sprzedaż Nieruchomości
Zacznijmy od najkorzystniejszej sytuacji gdy sprzedajemy nieruchomość i nasza transakcja jest wyłączona z opodatkowania. Sytuacja taka wystąpi gdy sprzedamy naszą nieruchomość po upływie 5 lat od zakończenia roku kalendarzowego w którym ją nabyliśmy. Okres po którym możemy sprzedać nieruchomość bez podatku, zawsze będzie upływał z końcem roku kalendarzowego. Niezależnie od tego w jakim miesiącu dojdzie do nabycia nieruchomości. W przypadku nabycia nieruchomości w styczniu danego roku na wyłączenie transakcji sprzedaży z opodatkowania musimy odczekać prawie 6 lat. Termin ten będziemy liczyć dopiero od zakończenia roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy nieruchomość. Zwracam uwagę na jeden korzystny dla podatników wyjątek dotyczący liczenia 5 letniego okresu, który został wprowadzony 1 stycznia 2019 r. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia okres 5 letni, liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nasz spadkodawca nabył nieruchomość. Jeśli więc odziedziczymy w spadku nieruchomość, którą spadkodawca posiadał przez kilkanaście lat, możemy ją od razu po uzyskaniu własności sprzedać i nie zapłacimy od takiej transakcji podatku. Wyłączenie z opodatkowania powoduje, że nie musimy też składać żadnych deklaracji do urzędu skarbowego.
Ulga Mieszkaniowa
W przypadku gdy nie upłynął jeszcze 5 letni okres, a nieruchomość musi zostać sprzedana, należy zastanowić się nad skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej – czyli przeznaczeniem pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na „własne cele mieszkaniowe”. Pojęcie własnych celów mieszkaniowych pomimo tego, że zostało wytłumaczone w ustawie, wydano wiele interpretacji indywidualnych, a w 14.10.2021 r. również interpretację ogólną, ciągle budzi wiele wątpliwości. Najbardziej oczywistymi wydatkami jakie możemy zakwalifikować do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowej jest nabycie budynku mieszkalnego, nabycie lokalu mieszkalnego, ale też spłata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania czy też budynku. Niestety zakwalifikowanie niektórych wydatków – jak np. zakup mebli, nie jest już tak oczywiste i wymaga niekiedy dokładniejszej analizy. Co istotne aby skorzystać z opisywanej ulgi, wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą być dokonane w terminie 3 lat od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana. Osoby, które korzystają z ulgi są też zobowiązane do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. W deklaracji podatnik sam deklaruje jaką kwotę dochodu będzie chciał przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
Podatek od sprzedaży nieruchomości
Jeśli nie mamy jednak wydatków, które możemy zakwalifikować do opisanej powyżej ulgi będziemy musieli ostatecznie zapłacić podatek. Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Zagadnienie dotyczące ustalania dochodu zostanie przeanalizowane w odrębnym wpisie. Podana stawka jest stawką ryczałtową, która jest niezmienna niezależnie od wysokości dochodu. Co dodatkowo istotne dochód ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z innymi dochodami uzyskanymi z innych źródeł. Nie musimy więc obawiać się, że z etatu uzyskamy 80 tys. zł rocznie plus 80 tys. ze sprzedaży nieruchomości i znajdziemy się w drugim progu podatkowym. Tak się nie stanie, ponieważ dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest odrębnie. W przypadku konieczności zapłaty podatku będziemy też zobowiązani do złożenia zeznania PIT-39, w terminie który został podany powyżej.
r. pr. Łukasz Hęclik
Zespół prawa podatkowego
